Información Legal

INFORMACIÓN PARA EL CONSUMIDOR INMOBILIARIO

Para conocer, un proveedor de productos y servicios inmobiliarios proporcionará datos acerca de autorizaciones municipales, área del inmueble, titulación, habilitación urbana, saneamiento, materiales empleados en la construcción, acabados, inscripciones registrales del terreno y declaratoria de fábrica o de edificación, reglamento interno, independización y más.

El derecho del consumidor a la información obliga al proveedor a detallarle las características del inmueble y proporcionarle toda la documentación que acredite existencia de la propiedad  con las  autorizaciones municipales, área del inmueble, proceso de titulación, habilitación urbana, saneamiento, materiales empleados en la construcción y los acabados, partidas registrales del terreno y declaratoria de fábrica o de edificación, reglamento interno, independización y toda la documentación relevante.

De acuerdo con el N° 77.1 inciso d) del artículo 77 del Código, los proveedores deben establecer e implementar medidas para brindarle al comprador de manera clara y veraz cierta información mínima.

PROTECCIÓN LEGAL AL CONSUMIDOR INMOBILIARIO

Asimismo en el artículo 13° del código busca proteger al consumidor de la “asimetría informativa” a la que se encuentra expuesto. Es decir, de la ventaja informativa que siempre tendrá el proveedor ante el consumidor o usuario final, por lo que en la adquisición de productos o servicios inmobiliarios el consumidor tiene derecho a recibir una información mínima, mejor aún, detallada de lo que adquiere (artículos 77 y 78 del código).

Además, de la publicidad engañosa o falsa que pudiera inducirlo a error al momento de decidir, por ejemplo, los atributos, beneficios, limitaciones o condiciones que corresponden a los productos o servicios.

SERVICIO POSVENTA Y GARANTÍA

Por otro lado el proveedor, conforme al artículo 80 del Código de Protección y Defensa del Consumidor, debe asegurar durante el trato previo o publicidad contar con el adecuado servicio posventa (después de la entrega de inmueble) y otorgar una garantía de 10 años contados desde la fecha que se emite el certificado de finalización de obra y recepción de obra por la municipalidad, respecto al predio matriz, dato que figura en la partida registral.

La garantía de un inmueble es esencial para que el propietario pueda efectuar reclamaciones al constructor, directamente o mediante INDECOPI, a fin de que se solucionen aspectos físicos que le impiden gozar plenamente de su derecho adquirido.

Asimismo el artículo 1534 del Código Civil señala que “en la venta de un inmueble que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia”.

Es decir, se pueden firmar contratos con los fines señalados, pero el inmueble “deberá llegar a existir físicamente”. Deberá culminar satisfactoriamente para la municipalidad la edificación del proyecto con el fin de que el constructor efectúe la “declaratoria de fábrica” o el registro de la edificación y la posterior independización de cada una de las unidades inmobiliarias resultantes (departamentos, oficinas, terrenos, etc), con lo que éstas deberán y  tendrán su partida registral independiente.

Ámbito del Derecho inmobiliario

El Derecho inmobiliario es el conjunto de normas y leyes que regula todas las operaciones que pueden realizarse sobre los bienes que la ley define como raíces —aquellos que por sus características físicas no pueden desplazarse del lugar en que se encuentran—, tanto entre ciudadanos como entre un particular y la administración pública. Es decir, se encarga de regular todas las transacciones inmobiliarias: la forma en que se crean, transmiten, modifican, adquieren o extinguen los derechos que una persona física o jurídica tiene sobre una propiedad inmueble o parte de ella, así como de los impuestos y gravámenes que debe hacer frente por cada una de estas operaciones. También abarca los aspectos referentes a la gestión de estos inmuebles, es decir, licencias urbanas, de obras o las normas que regulan las comunidades de vecinos.

Como ocurre con otras ramas jurídicas, el Derecho inmobiliario es una materia transversal y su regulación se realiza a través de varias leyes que corresponden a distintas ramas del Derecho. Así, partiendo de la Constitución como marco jurídico, encontraremos que los derechos y deberes que afectan a las personas con derechos de cualquier tipo sobre un bien inmueble están regulados en distintos cuerpos legales: desde el Código Civil al Código Mercantil cuando sea de aplicación, además de leyes específicas como la Ley Hipotecaria o leyes tributarias que determinen los impuestos o gravámenes que recaen sobre un inmueble (IBI, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, etc.).

El ámbito de aplicación del Derecho inmobiliario, por tanto, será la regulación de todos aquellos actos y contratos que afecten a un bien inmueble. Así, en general, el Derecho inmobiliario aborda:

La regulación de los derechos reales sobre un bien inmueble

Para determinar la ley aplicable a los derechos reales sobre bienes tangibles, nuestro sistema sigue la solución dominante en el Derecho comparado: los derechos reales sobre un bien, sea mueble o inmueble, quedan sujetos a la ley del país donde dicho bien se encuentra. Así lo establece el artículo 10.1 del Código Civil (CC):

«La posesión, la propiedad y los demás derechos sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, se regirán por la ley del lugar donde se hallen. La misma ley será aplicable a los bienes muebles»

La compraventa de inmuebles u operaciones inmobiliarias

Este proceso requiere cumplir trámites previos para garantizar la validez de la operación: será necesario comprobar la situación urbanística, registral y administrativa de una propiedad antes de su compraventa, preparar contratos previos como  opción de comprar, o liquidar los impuestos que cobren antes y después de la compraventa.

La constitución y administración de una comunidad de propietarios

En el caso de un edificio en el que la propiedad de los pisos y locales corresponde a distintas personas, será necesario constituir una comunidad para tomar las decisiones pertinentes y cumplir las obligaciones legales para prevenir problemas a futuro.

La división y agrupación de Terreno en campo

La división o segregación y la agrupación de terrenos es otra situación propia del ámbito del Derecho inmobiliario. Se produce, por ejemplo, al dividir una porción de terreno dando lugar a fincas independientes y correspondiendo derechos distintos a distintos propietarios o beneficiarios.

El registro de la propiedad

Esta institución pública tiene como finalidad proteger el tráfico jurídico de los bienes inmuebles, estableciendo unos mecanismos de registro y publicidad de la situación jurídica de los mismos. Es decir, guarda un registro de los propietarios, transmisiones y derechos que pesan sobre un inmueble. El Derecho inmobiliario se encarga de establecer las formas válidas de cumplir con esta obligación de registro y así garantizar que la transmisión de bienes o derechos sea correcta.